Erfassung

Auswahl der Gebäude

Ist ein Gebäude wegen Energiebedarf, baulicher oder funktionaler Mängel in den Fokus gerückt, sollte vor einer Sanierungsentscheidung eine systematische Untersuchung der Gebäude und ihrer Umgebung stehen, die Gemeinsamkeiten in Typ/Nutzung, Alter oder räumlichen Zusammenhang mit dem möglichen ersten Sanierungsobjekt aufweisen.

Synergien können sich ergeben bei Planung, Energiekonzepten, Projektleitung, Baustellenlogistik, Fertigung oder bei der Finanzierung. Günstig ist das auch für Förderanträge, die ein hohes Investitionsvolumen voraussetzen oder mit begrenzter Anzahl von Förderprojekten pro Kommune.

Seit den 1970er Jahren sind vermehrt Gebäude in Zentren zusammengefasst worden, besonders Schulzentren mit mehreren Schulformen und gemeinsamen Außen- und Sportflächen. Diese Schulen sind wegen ihres bedeutenden Energieverbrauchs und den zahlreichen Schadstoff- und Verschleißproblemen herausragende Sanierungsobjekte. Die großen gleichartigen Fassaden eigen sich für eine (serielle) Sanierung mit vorgefertigten Elementen, die großen Außenflächen sind ideal für unterirdische Energietechnik und diese ein möglicher Ausgangspunkt für ein Wärmenetz. Ähnlich verhält es sich mit Rathäusern und Verwaltungsgebäuden in damals neu geschaffenen Unterzentren.

Sind die potenziellen Sanierungskandidaten ermittelt, beginnt die Erfassung, die im Besten Fall eine umfassende und standardisierte, digitale Dokumentation ist, um nachvollziehbare, vergleichbare und problemlos verfügbare Erkenntnisse zu gewinnen. Neben den zur Vorbereitung eines Begehungstermins hilfreichen Dokumenten wie Pläne, Mängelberichte, Informationen zu technischen Einrichtungen und zur Nutzung gehören dazu Informationen zu durchgeführten Sanierungsmaßnahmen und bestehenden Verträgen.

Wurden Planunterlagen noch nicht digitalisiert, wäre jetzt der Zeitpunkt, mit einem BIM-Prozess zu beginnen. Dabei sollte mindestens ein Detaillierungs- und Informationsgrad (LOD/LOI) von 300 angestrebt werden, was einem Bauantrag entspricht. Ein LOD/LOI von 350 entsprechend Ausführungsübersicht sollte dann im Verlauf der Erhebung entstehen und anschließend ggf. weiter verfeinert werden. Handlungsempfehlungen und Arbeitshilfen sind im Anhang verlinkt.

Mit einem digitalen Gebäudemodell lassen sich gleichzeitig Kriterien zur Nachhaltigkeit prüfen.

Klärung Bedarf, Problematik

Vorbereitend dient in der Leistungsphase 0 als Bauherrenaufgabe ein Lastenheft zur Abstimmung und Kommunikation der Ziele.

Was sind die zukünftigen Anforderungen an das Gebäude?

Standort
- Geändertes Umfeld?
- Verkehrserschließung
- Grünflächen
Geänderte Nutzung
- Intensität
- Auslastung
- Nutzungszeiten
- Raumprogramm
Nutzbarkeit
- Barrierefreiheit
- Zugangsschutz und -regelung
- Automatisierung
- Thermische Behaglichkeit, Luftqualität
Energieverbrauch
- Verbindliche Standards, Zertifizierung
- MSR, Automatisierung
Nachhaltigkeit
- Politische Ziele
- Zertifizierung
Allgemein
- Mängelbeseitigung

Je nach Umfang der notwendigen Maßnahmen ergeben sich Aufgaben, die extern z.B. an Planungsbüros vergeben werden müssen.

Vorerfassung

Vorab zur Verfügung stehende Informationen sollten im Verlauf der Begehung überprüft werden.

Basisdaten

Adresse
Alter
Historie

Kenndaten

Grundstücksfläche, GF, BGF, BRI, NGF

Planunterlagen Gebäude, BIM Modell

Wärmebrücken und andere Probleme sind evtl. identifizierbar und können markiert werden.

Raumprogramm
Grundrisse
Ansichten
Schnitte
Tabelle mit Baujahren, Materialien und U-Werten von unsanierten und sanierten Bauteilen.

Planunterlagen Technik

Anlagenschemata Energiequelle, Energieerzeuger, Lüftung, Wasser, Verteilungssystem
Gerätedokumentation
Schemata Messen, Steuern, Regeln

Verbräuche

Strom
Wasser
Öl/Gas
…

Energiebedarf

Berechnungen nach DIN 18599
Bewertung
anhand der Veränderungen des Verbrauchs,
im Vergleich mit ähnlichen Gebäuden im Bestand bzw.
im Abgleich mit Kennwerten.

Mängel

Mängel sollten systematisch erfasst und dokumentiert werden, z.B. mit einer Checkliste oder im allgemeinen Erfassungsbogen.
Die Priorisierung ist nachvollziehbar.

Brandschutz
Sicherheit
Nutzbarkeit
Bautechnische Aspekte

Begehung

Gebäudehülle

Wärmebrücken
Mängel (Funktionale, statische und kosmetische Mängel/Undichtigkeiten/Feuchtigkeit)
Handhabung, Funktionalität, Größen von Türen und Fenstern
Baujahre und U-Werte, falls abweichend von Vorerhebung
Bei Schadstoffverdacht Sachverständigen einschalten

Technik

Anlagenschema, Fabrikate, Typen, Alter (Abgleich mit Vorerfassung)
Konzeptionelle Mängel (fehlende Wärmerückgewinnung, hydraulischer Kurzschluss, zu hohe Leitungswiderstände, unzureichende Steuerung …)
Fehlende Erfassung
Optimierungspotenzial Regelung
Fehlende Ausrüstung (z.B. Dämmung, Ventile, Filter)

Nutzung

Handhabung der Gebäudehülle (Fenster, Türen, Sonnenschutz)
Handhabung der Technik (manuell, automatisch)
Nutzungszeit

Lebenszyklus

Welche Lebensdauer ist bei den intakten Bauteilen noch zu erwarten? Die Tabelle der Baujahre und Sanierungsmaßnahmen an Bauteilen gibt Überblick.

Bewertung des Umfelds

Im Umfeld, in das die Gebäude eingebettet sind, lassen sich oft Einflüsse verbessern bzw. zur Optimierung nutzen. Wege und Abstellflächen müssen oft neu geplant werden. Grünflächen, Wasserflächen und Bäume haben einen Nutzen für Sauerstoff, Schatten, Kühlung und Regenwasser.

Förderung

Förderprogramme umfassen unter anderem

Umfeldmaßnahmen im Bereich Klimaanpassung,
Zugang,
Mobilität,
nutzungsspezifische Förderungen,
Maßnahmen zur Energieerzeugung oder -einsparung sowie
deren Voruntersuchungen, Machbarkeitsstudien und Projektentwicklung.

Laufzeit, Bedingungen und Gültigkeit der Förderprogramme unterliegen ständigem Wechsel.
Die Energieagentur Rhein-Sieg e.V. hilft bei Recherche, Information und Antragstellung.